Korrekte Vorgehensweise bei Mängeln an der Mietsache

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Günter
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Korrekte Vorgehensweise bei Mängeln an der Mietsache

#1

von Günter » Sa 4. Apr 2009, 08:18

Die nachfolgende kurze Anleitung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, und stellt keine Rechtsberatung dar.

Wie verhalte ich mich korrekt, wenn ich Mängel in meiner Wohnung bemerke?

Aus dem §535 BGB ergibt sich für den Vermieter die Verpflichtung die Wohnung mangelfrei zu übergeben und erhalten.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html

Mängel an der Mietsache berechtigen unter bestimmten Umständen zur Mietminderung oder zum totalen Einbehalt der Miete.

Es empfiehlt sich aus vielerlei Gründen die eingesparte Miete nicht auf den Kopf zu hauen, sondern sicherheitshalber bis zur eventuellen gerichtlichen Klärung des Mietminderungsanspruchs aufzuheben. Behauptete Mängel müssen nicht unbedingt vor Gericht Bestand haben, und Mietminderungen können sich sehr schnell über die 2 Monatsmieten, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, addieren. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich vor einer Mietminderung einen Juristen (Anwalt, Mieterverein, Verbraucherzentrale) einzuschalten.



§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html

Natürlich kann ein Vermieter nur dann Mängel beseitigen lassen, wenn der Mieter die auch meldet.

Dann aber bitte korrekt mit Fristsetzung – nicht in 14 Tagen, sondern konkretes Datum XX.XX.XXXX. Und Ankündigung der Ersatzvornahme. Ist dieser Termin verstrichen, muss eine kurze (je nach Mangel) Nachfrist gesetzt werden.


§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html

Wenn diese Frist verstrichen ist, ist der Mieter berechtigt, den Mangel beseitigen zu lassen und die Kosten mit der Miete zu verrechnen, und/oder fristlos zu kündigen.

Kennt der Mieter die Mängel ohne den Vermieter in Verzug zu setzen, hat er sein Recht auf Schadensersatz und Mietminderung verwirkt

§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
1Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html

Zeigt der Mieter Mängel nicht an, macht er sich schadensersatzpflichtig. Beispiel, der Abfluss tropft, und die Holzbalkendecke fängt an zu verfaulen, und die Schimmelpilze wachsen und gedeihen.


§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) 1Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) 1Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1.
die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2.
nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3.
ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html

Ausschluss von Mieterrechten ist bei arglistiger Täuschung hinfällig.

§ 536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels
Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536d.html


Der Vermieter haftet auch für Verschleiß.
§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__538.html


Daraus ergibt sich, wer einen Mangel an der Mietsache feststellt, ist verpflichtet, diesen unverzüglich dem Vermieter mit Fristsetzung zu melden. Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, ist er schadensersatzpflichtig. Meldet der Mieter einen Mangel nicht haftet er für daraus entstehende Folgeschäden.

Ganz wichtig für ALG II Empfänger, die KdU (Miete) wird von der ARGE bezahlt, wenn die Miete wegen tatsächlicher oder behaupteter Mängel gekürzt wird, muss die ARGE informiert werden.

Mietkürzungen sind kein Ausgleich (Schadensersatz) für verlorene Lebensfreude etc, sondern Druckmittel die den Vermieter zur Mängelbeseitigung animieren sollen.
Ist der einzige Existenzgrund für Milliarden Menschen nur die Befriedigung der Profitgier der Besitzenden? Oder haben diese Menschen auch ein Anrecht auf ein menschenwürdiges Leben?

Ich könnte freundlich, aber wozu? :6:

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